六、DIY請改為房屋修繕
 
一、.漏水
長久以來,「房屋漏水」一直高居「購屋糾紛排行榜」榜首,平均每四件糾紛,就有一件是因漏水所引起。因此,民眾在買房子時,不論是買中古屋或新成屋,都應檢視房子有無滲漏水的問題。
目前,司法實務上認定房屋漏水問題為「買賣標的物之重大瑕疵」,民法也規定,賣方必須擔保其所出售之物沒有瑕疵,也不得刻意隱瞞,但若買方於簽訂契約時,賣方已清楚告知該物有瑕疵,則買方必須自行承擔責任。如果購屋者不幸買到漏水屋,可以請求原售屋者修繕,或是要其負擔瑕疵擔保責任,請求減少償金。但是要注意,請求權的行使有時效性(一般為一年),如果逾越法定期間就不能要求原售屋者賠償。
 
買屋前的漏水檢查
有意購屋者要保障權益,最好在雨天過後或雨季期間去看屋,尤其是颱風天看屋,因為經過數日的大雨洗禮,體質不佳的漏水屋多能無所遁形。
 
漏水屋的4大類型
1. 因裂縫或接合不良所造成的屋頂漏水
2. 裂縫問題引起的牆壁滲漏
3. 窗框與水泥牆壁未能密合所產生的窗台滲漏
4. 管線老舊因素導致漏水
此外,公設及二次施工處,極易產生滲漏情形,最好多加注意。
 
眼、手、口檢查屋漏三部曲
檢查房屋滲漏的第一步,首先是「眼到」,要仔細觀察物件內外牆面,檢查牆面有無壁癌、水漬、發泡及油漆脫落狀況,如果外牆變黑,就要小心壁癌,而屋內牆壁接縫、陽台外推處及頂樓加蓋等地方,如果有不平整的隆起、水漬、發泡,甚至油漆剝落的狀況,就更要特別留意。
第二步就要「手到」,可用手摸牆壁,感受水氣是否有滲出的漏水徵兆,因為有些屋主為了增加房子的賣相,會利用重新粉刷或裝潢包覆的方式,掩飾先前漏水的痕跡,買方從外觀很難分辨。因此,民眾可用手觸摸牆壁,感受是否有水氣甚出的漏水前兆。
最後一個步驟要「口到」,可於看屋時向左鄰右舍打聽房屋的狀況,特別是預備購買物件樓上和樓下的住戶,詢問物件是否有漏水的紀錄,徹底檢視物件的防漏能力。
良好的鄰居互動,有助於解決水管管線老舊所衍生的漏水問題,尤其在碰到需要鄰居配合修繕時,更有助於順利圓滿的解決問題。
檢視房屋周邊環境的淹水問題
除了房屋本身的屋況外,還需要檢視周邊的大環境,如房子所在區域是否有積水問題,附近排水系統是否有淤塞狀況等。
此外,若想知道欲購屋的區域是否常淹水,也可上經濟部水利署水災保全計畫資料下載區,裡面提供先前「淹水災害位置」資訊,共計全國有超過1,000筆的淹水地區資料可供參考。
 
二、壁癌
壁癌的發生
台灣屬於熱帶海島型氣候,溫度、濕度高,所以使得許多建築物的水泥牆壁上所貼覆(蓋)的壁紙、水泥漆常會出現白粉毛狀的所謂「壁癌」。
壁癌,是漏水現象的一種,是水泥構造物受水侵蝕後,劣化過程的一種現象,也是學名中所謂的「白華現象」或稱「析晶」的一種。當壁癌產生時也是壁體風化的開始,壁癌出現後,整個水泥漆、壁紙膨突、破裂、剝落,繼而鄰近的牆壁、家具也會出現綠黴、黑黴、朽蝕斑斑,不僅令人厭煩,有礙觀瞻,甚且牆壁、家具因此遭到破壞。這種現象在現今住家環境裡,可說司空見慣。主要就是因為「壁癌」雖經整修處理,但卻很難根治,一旦發生,就如同人體有癌症一般,離死期不遠。
 
壁癌造成的原因
一般人的觀念,總以為壁癌是牆壁的隙(裂)縫受到黴菌入侵所造成,其實不然,主要是由於牆面滲水所造成,也有少部分是因為所處環境中濕氣過重或是長期潮濕所導致,後者是因為是內外之相對溫差或相對濕度,使得空氣中的水分附著於室內牆面或天花板(也就是結露現象),逐漸侵蝕表面的油漆或水泥砂層,造成室內到處有斑點、發霉、長毛等現象。
嚴格來說這種現象並不屬於防水工程範疇,僅能藉著改善通風或選擇不易形成表面溫差之建材等手段改善。
由於壁體的水密性不佳或防水不良,使得水分滲入壁體內,造成壁體內部含水量增加,這些水分進而分解水泥內的鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化物,再因牆內外之溫差及相對濕度的不同,這些氫氧化物由濕氣帶出與空氣中的二氧化碳反映後,形成膨脹的碳酸鹽結晶體,也就是一般所看到的白色壁癌,當其淤積於牆面上就會造成強面塗料、壁紙起泡、鼓起、脆裂及剝落。
水一旦侵入結構體內,則可能將構成混凝土強度所需要的鈣帶出,久而久之混凝土強度將大大減弱。(請置放P211圖檔)
 
壁癌為牆壁滲水、漏水、環境潮濕指標,有壁癌處最易滋生黴菌
壁癌對於牆壁除了有礙觀瞻、破壞牆壁結構之外,更警示我們牆壁有隙裂縫、滲水、漏水存在,甚至於對整個居家環境的潮氣,提出預警,是最佳的環境指標。
2.壁癌的防制
除了藉由改善通風或選擇不易形成表面溫差之建材等方式減緩壁癌的發生,壁癌根本解決方法,還是要從滲漏水源頭徹底處理,將防水做好,在將破損的水泥刮除,重新批土粉刷,才能一勞永逸。另外,牆壁防霉抗菌的處理也很重要,因為,水氣導致壁癌發生,而發生壁癌的牆面,則因為溫暖、潮濕,又有許多毛狀結晶物及孔隙,正適合黴菌、細菌等微生物大量繁殖。而黴菌則會造成建築物、家具、衣物的損害,甚至對於人體健康造成傷害。(請置放P212圖檔)
 
防霉抗菌處理
防黴殺菌,可以用乾熱或濕熱殺菌,亦可以使用紅外線、紫外線、微波或放射線處理,除了物理處理,最常用的防黴抗菌方法是使用化學藥劑殺菌消毒,例如硫化物、過氧化氫、有機汞、有機錫、乙醇都可做為防黴殺菌劑。
a.酚:在殺菌防黴劑中,以酚類最為古典。學術界以石炭酸對商含菌的殺菌性,作為殺菌劑的評量標準訂為1,稱為石炭酸係數(phenol coefficient, P.C)。間苯二分的烷基化物Hexy-resorcinol,石炭酸係數50,具有強防黴性。
b.次氯酸:氯氣、次氯酸、次氯酸鈉、漂白粉、漂白水、氯胺等均能產生活性氯,能破壞菌絲裡的蛋白質,具有強力的殺菌滅黴作用。
c.醇類:乙醇(酒精)為最通俗之消毒劑,以70%比例具最強殺菌力,其殺菌機制為菌體脫水、蛋白質凝固、細胞壁破壞、若以70%乙醇與8%甲醛複方,有加成藥效。
d.醛類:甲醛的40%溶液稱「福馬林」,其防黴殺菌效果比石炭酸強,也有殺滅孢子的能力。戊二醛的2%水容易防黴效果尤佳。
e.氯酚類:三氯酚為良好的殺菌防黴劑,可用於木材防腐、水性漆之防黴、造紙之年易控制。2,4-二氯-3.5二甲酚之嘆酸係數為140,防黴力極強,常用為工業防黴劑,如與P-氯-m甲醛複方,有相成之藥效。
f.醯胺類:酸醯亞胺,環己醯二羧醯亞胺,殺菌防黴強,Thiophthalimide可以作為木材腐朽防止及防黴用。
 
環境黴菌的處理,要從防水止漏工程與防黴抗菌工程同時並進,據悉日本新進發展出的整體解決方式,利用KB9之防黴抗菌系列藥劑配合防水止漏工法之實施,可以兼顧防水及防黴抗菌雙效功能,可以徹底處理壁癌問題,讓患了癌症的牆壁起死回生。
 
最容易發生壁癌現象的部位
A. 磚砌外牆:磚砌外牆常因水泥砂將曾知水密性不好,且外牆之磁磚等舖面層有漏水現象,而使水分滲入,積存於壁體內,在漸漸釋入室內。
A. 窗框周圍之漏水現象
B. 窗框下方之壁癌現象
C. 牆壁本身之壁癌現象
D. 牆腳下之漏水現象 (請置放P220圖檔)
B. 浴廁之磚砌隔間牆:浴廁等用水量多,且以吸水性較大之多孔隙磚砌牆為隔間牆時,較容易發生。
A. 落地門框周沿及下方漏水現象
B. 外牆牆角漏水現象
C. 外牆梁柱間(排水管等)之漏水現象
D. 陽台之樓層接縫漏水現象
E. 管道間的漏水現象
F. 與浴廁相隔之臥室等之牆面壁癌現象(請置放P221圖檔)
C. RC牆有瑕疵部位:如蜂窩部位、螺絲孔部位、樓層接縫部位(尤其是有外露梁之室內牆角部位、冷氣孔附近、窗框附近。
以5層樓以上的住宅而言,大部分都以RC(鋼筋混凝土)或鋼構構造興建,依常理而言,除了以上的瑕疵部位,發生壁癌的機率已經大為降低。
A. 梁柱周沿之漏水現象
B. 花槽位置的室內部位之漏水現象
C. 混凝土牆裂縫之漏水現象
D. 樓層接縫部位之漏水現象
E. 冷氣孔上方蓋板周圍之漏水現象
F. 窗框周圍之漏水現象
G. 窗框下方之八字裂縫之漏水現象(請置放P222圖檔)
 
壁癌的正確解決方法
A.從外側防水:壁癌的成因是由於水的侵入所引起,所以只要將漏水的原因完全堵死,則水不再侵入及不會有壁癌發生,故要將原有漏水處的舖裝面打除,並重新做水泥砂漿粉刷,再於其上做全面性的塗膜防水材料。
B.從內側防水:若能從阻斷水的源頭來改善,會是最徹底有效的方法(亦即讓防水膜承受正水壓),但是在現實環境下,常常無法從外面施作(因為外面沒有施做的空間(如地下室的外牆)或要搭很高的工作架),所以只能從內側施作,此時防水膜承受負水壓,一般而言,在這種情況下,防水效果較差、防水時效也較短。
 
三、防水
 
(一)防水觀念
防水與止漏工程並不相同。止漏工程則是局部性處理,是事後補救性質。而防水工程是全面性施作,是有防範未然性的。防水工程應在房子剛開始設計之階段,就要將防水的範圍與方式一併考慮進去。基本上,防水工程是藉由防水層的設置來達到防水的目的,它能阻止滲入裝飾面(舖面)層的水分,滲透入結構體內。
 
利用防水層防止水滲透
防水層是被覆於結構體上面的一層薄膜,介於結構體與裝飾面(舖面)層之間,具有不透水性、彈性及耐老化的特性,它能阻止滲入裝飾面(舖面)層的水分,滲透入結構體內,再滲入室內。它的功用主要是防止外來的水滲透過結構體,而侵入室內造成漏水。
防水層常因收頭不良導致漏水,所以防水層的收頭處理極為重要。一般收頭的處理原則有二種:1.收頭部位的端(頂)高於舖面層20公分以上;2.收頭處以金屬配件作固定,以免時間久了以後,防水層與底材的黏著因疲乏而產生脫落。
 
止水材僅用於止住水泥戕的漏水,宜再加作額外的防水保護
急結劑、止水粉及發泡灌注材料等均屬之,像急結劑可以使水泥快速凝固,止住水泥牆的漏水,但因水泥快速凝固後會急速收縮,容易因龜裂而再度漏水,所以要在止水後,要再施作防水材,才能達到長期防水的目的。
 
以PU做高壓灌注僅為止水工法,之後必須再施作防水材料
一般的PU發泡貫注才在施作時,具有膨脹止水的特性,但在沒有水時會收縮,因此會失去防水效能,惟目前已有一些德國及韓國的PU廠商,成功地生產出不會收縮的PU防水材,德國產製的價格高昂,韓國製則價格較低。
在使用高壓灌注時要避開管路,以免因為壓力過大,把管路壓破,有時施工不慎,也可能把水管堵塞,甚至因壓破電管而造成電線短路。
使用高壓灌注的最大缺點在於,高壓灌注並不見得能將所有的裂縫真正全部填滿。因為PU在裂縫中,會往抵抗力小的地方跑,而不是均勻地遍佈在所有裂縫中,所以其效果常有其時間限制,只能短期有效,所以,高壓灌注無法真正解決滲漏問題,正確有效的作法,應要採低壓灌注,才能將漏水的裂縫填滿,不過這種作法費時耗工,成本較高。
 
填縫處理
如果外牆或屋頂的裂縫過大或太深,必須先將裂縫以填縫材填平,再施作其他的防水處理,填縫材如環氧樹脂、矽利康、發泡劑…等均屬之,其中環氧樹脂適用於作為結構裂縫填補之用,其他填縫材則用於非結構裂縫。
 
施作防水層之前要先塗覆底漆以增加附著力
使用底漆是為了讓防水材料產生介面同質化,而更能附著在牆面或屋頂的素地(基材)上。縱使清潔的牆面或地面,也有一些不易清除的灰塵或水泥粉化存在,所以先塗底漆可使防水材料更能附著於底材上,不易脫落。
 
防水施作底層平整度不佳時,用樹脂水泥砂將先做好底面整理再施作防水保護
施作防水材料的屋頂或牆面若破損嚴重,或洩水坡度不佳時,屋頂會容易積水,如果只是用水泥或海菜粉去補平,不久之後,水泥曾因破裂或是粉刷層脫落,就會導致防水失敗。最好用樹脂水泥砂將先做好底面整理,之後再施作防水保護比較保險。
 
在強酸環境中要用抗強酸的防水材料
一般施作在廢水處理池及花圃的防水材料,都會要求施作的材料有抗強酸的能力。因為職務的根部會分泌樹酸來吸取養分,所以花圃的防水施工,尤其是在有種樹的的花圃,最好能用抗酸的防水材料,否則數跟會穿透防水層造成漏水。
 
海菜粉只是一種工作助劑無防水功能
海菜粉化學學名為甲基纖維素。其原料適用具有木質天然纖維素(如木漿或棉花),經過鹼化後變成鹼性纖維素,鹼性纖維素在高壓、高溫下和甲基氧烷起化學作用,產生甲基纖維和其他化合物。海菜粉只是保水劑,不像壓克力、EVA之類的樹脂,會在水泥砂將內形成具有黏著拉力及防水性的樹脂膜。所以在貼磁磚時,如果添加海菜粉,可以提升施工效率,但並不能提供防水功能。
彈性水泥不適合外露
為了克服水泥的水密性不夠,或是水泥無法薄塗、易龜裂的缺點,在防水工程中,使用水泥或水泥薄層施工時,都會加入彈性水泥(簡稱彈泥)作為中塗層,但是彈性水泥只適合做為中間塗層的防水材料,而不適合外露,所以做外部使用時,最好在上面再加塗抗紫外線(UV)的表面塗料層,或使用壓克力系的彈性水泥較好。
 
屋頂防水施工方法
物體的密度越高傳熱就越快。屋頂的水泥樓板面為了不把熱量傳到屋內,會用隔熱磚或泡沫水泥來隔熱。就隔熱的角度這是有效的隔熱方法,但就防水而言就不是很理想,因為隔熱磚或泡沫水泥壓在防水層上,很容易壓壞防水層及縮減防水層的壽命。此外,泡沫水泥會吸水,水積在隔熱層中間的空孔中,如果溫度升高,水會變成水蒸氣,壓力變大會沖破防水層。若考慮預算和成本,可採用硬是活性防水膠泥漆,來壓制水蒸氣上升,之後再刷上抗熱防水漆,有助於延長防水層壽命。
 
連續壁止漏方式
連續壁壁體在施工時,混凝土本身之品質就很難控制,因為本身的的水密性並不好,再加上每一單元打設之端部接縫部位的防水施工困難,所以幾乎所有連續壁都會有漏水問題。
台灣因常將連續壁當做永久結構的外牆使用,由於連續壁本身構造就很難達到防水功能,因此,造成龜裂雨漏水情況難以避免。關於連續壁止漏的方式有2種:1.壁體本身的止漏如發泡樹脂灌注、急結水泥止漏等。2.壁體外灌漿工法:以樹脂或水泥系及藥劑等做壁體外的灌漿,以減低漏水量。
 
(二)水電配管漏水處理方法
a.給水管之漏水:建議能改為明管,以利日後之維修,或在改配明管後,再以簡單之裝飾來掩蓋處理。
b.排水管之漏水:最好以重新配明管的方式解決。由於防水層施作不良和水電配管問題,所產生的漏水處理方式不同,所以對漏水原因的調查有必要確實釐清,如果不分晝夜或晴雨都在漏水,可能是給水管接頭漏水,但若只在下雨天且非頂樓的柱邊(有埋設排水管)漏水,則可能是排水管街頭漏水所導致。
 
(三)常用的防水材料
防水材料種類包括有片狀成型防水材、塗膜防水材、水泥系材料、填縫材及補漏材料等。對於防水材料的選擇,應該選擇具有彈性,且強度較好的材料,例如彈性水泥加不織布,或橡膠瀝青加不織布等材。
PU是使用最普便的防水材料但使用上有其限制
台灣有句俗話說:「醫生怕治咳嗽,土水失怕抓漏」,目前還沒有一種防水材料可以將漏水徹底根治。一般人總以為只要房子漏水就可以用PU維修,但是PU曝曬在紫外線下,會因質變而減少防水功能,所以當使用PU做為外露方式作防水時,最好在PU層上再加上抗紫外線的表面塗料層,並且在一段時期(幾年)之後,再重新涂婦上抗紫外線的表面塗料。
 
矽酸質防水材是最有效的地下室抗負水壓防水材料
矽酸質防水材料分為兩大系統,一種不須添加水泥而以添加溶劑直接塗刷,另一種則須添加水泥塗刷。
不須添加水泥直接塗刷的,是利用研磨技術把極細的矽酸質添加到底漆內,讓底漆滲透進裡面產生結晶,這個過程有時會與混凝土的氫氧化鈣化合,有時則由矽自動結晶,堵住混凝土的裂縫,這種類型的矽酸質防水材料在施作完成後,會很快形成結晶,但這種材料用在負水壓或長期有水的地方效果有限。
至於需加水泥後使用的矽酸質防水材,是利用含量極高的活性矽,這種高含量的活性矽以水為媒介,很容易跟水泥的氫氧化鈣結合後形成結晶,也因為它活性含量極高,而與混凝土起化學反應,在表層形成保護膜,所以勇遠有裂縫自行修補能力,因此可以施作在負水壓及長期有水的地方。這類矽酸質防水材料,全採自自然界中的活性矽,而活性矽屬於不穩定的矽,可與水泥反應,使水泥達到防水效果,但因高含量的活性矽不容易取得,所以含量越高,價格越貴,也越有效,所以,宜選擇活性較高的活性矽來確保防水效果。
 
(四).Q&A
Q:防水層是外露好還是附蓋好?
A:防水層若外露在外面,不用磁磚或水泥蓋著時,會受到紫外線的影響,及人為的踩踏,因而減短防水材料的壽命。但因露在外面,容易看出哪裏有破損,在日後維修上會比較簡單、費用也較低。如果防水層上有磁磚或隔熱磚覆蓋上面,雖可保護防水層不受紫外線的照射,即使人踩踏在上面,也不會磨損到防水層,但因防水層被覆蓋在下面,不容易看到破損漏水的地方,造成日後維修費用較高,且磁磚或隔熱磚的重壓會縮短防水層的壽命。
 
Q:為什麼窗框容易漏水?
A:窗框漏水的原因有兩種:1.窗框周遭與外牆接合的部位沒有施作防水;2.窗框的背填水泥砂漿未確實。一般說來,窗框周遭與外牆的接合部位,由於已經貼上磁磚或已覆蓋石材,所以是否施作防水,消費者或業主不易從外觀去判斷。如果窗框背填水泥砂漿不確實,則可藉由敲擊窗框,經由聲音來判斷裡面是否有背填水泥砂漿填色不確實,所產生的空心聲音。
徹底解決的方式,除了將窗框周遭,以灌注方式確實做好坎縫外(建議灌注較不具收縮性的無收縮水泥、或低收縮性的PU灌注才),並於外牆窗框上方施作防水處理。
Q:原有的牆面龜裂及漏水嚴重時如何處理?
A:先將表面的粉刷層打掉,打到壁癌的牆面見底,譬如紅磚舊牆見底,在作防水處理重新粉光。若不想重拆,可用醋酸將壁癌洗掉,再重新上一層防水底漆,再上面漆(但此法會導致混凝土強度弱化,僅能為一權宜之計)。
 
Q:防水施作不良與水電配管不良的漏水有何不同?
A:在現實的漏水案例中,有很多的漏水原因,是因為水電配管的問題所引起,尤其是一般大樓的給、排水管,往往為了美觀埋設在結構體內。一旦水管發生問題,漏水現象則層出不窮。在新進國家哩,為了防止這類問題發生,幾乎都不會把水電配管埋入結構體內,而是採用外露的明管方式處理,但在台灣,大多仍以前面所的老舊方式處理。由於防水層施作不良和水電配管問題的漏水處理方式不同,所以要先釐清漏水的原因。一般消費者最好先自行觀察發生漏水的時間與狀況,若是不分晝夜或晴雨天都在漏水,可能是給水管接頭漏水。若只在下雨天,且僅在有埋設排水管的柱邊漏水,則可能是排水管接頭漏水。如果是這類型的漏水處理,最好委由專業人員判斷後,再決定由水電業處裡或是防水業處理較好。